مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم‌وصنعت با بررسي تجربه ناموفق اختصاص تسهيلات خريد مسكن در 4 دهه گذشته، پيشنهاد افزايش ميزان تسهيلات ساخت را به دولت ارائه كرده است.
در تحقيقاتي كه اين گروه در حوزه تامين مالي مسكن انجام داده، مشخص شده است 5 امتياز نهفته در وام ساخت مسكن وجود دارد كه مجموعه آنها مي‌تواند بازار مسكن را از ركود درآورده، شرايط خريد مسكن را بدون جهش قيمت فراهم كند، مسير فعاليت سازنده‌هاي حرفه‌اي را هموار و سود قابل‌توجهي در اختيار آنان قرار دهد و در نهايت صرفه اقتصادي توليد مسكن را افزايش دهد.
مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم‌وصنعت معتقد است: اتخاذ سیاست تحریک تقاضا در دوره رکود آن هم با تاخیر فاز زمانی يك ساله، شروع دوره رونق تورمی را به دنبال دارد كه این موضوع طی دهه‌های گذشته بارها تجربه شده است. در واقع با اتخاذ سیاست تحریک تقاضا از طريق افزایش و تخصیص تسهیلات خرید، تقاضاهای غیر موثر، موثر شده و با خرید و فروش اولیه مسکن، نشانه‌های رونق تورمی پدیدار و به دنبال آن سیل سرمایه‌های سرگردان به بخش زمین و مسکن گسیل می‌شود که یکی از نتایج حتمي آن افزایش تورم شدید در این بخش بوده است.
در تحقيقات انجام شده توسط نهاد وابسته به دانشگاه علم‌وصنعت، پاسخ كساني كه معتقدند احياي وام خريد مسكن در دوران ركود، خطرآفرين نخواهد بود؛ اين‌گونه آمده است: «سیاست تحریک تقاضا با تسهیلات خرید، همواره در دوره رکود اتخاذ شده است، این در حالی است که اتخاذ این سیاست در این برهه زمانی هیچ تفاوتی با دوره‌های گذشته ندارد. بنابراین اگر اتخاذ سیاست تخصیص و افزایش تسهیلات خرید در گذشته نامناسب بوده، حال نیز اتخاذ چنین سیاستی نامناسب است. حتی با فرض آنکه سیاست تسهیلات خرید با توجه به کاهش 40‌درصدی قیمت مسكن، تهدیدی برای افرایش قیمت قلمداد نشود، نمی‌تواند جذب سرمایه در این بخش را به دنبال داشته باشد، چراکه جذب سرمایه در این بخش با تورم شکل می‌گیرد.»
اما این سوال باقی است که چگونه در شرایط فعلی، بازار به‌گونه‌ای تنظیم شود که افزایش عرضه و تولید مسکن بدون ایجاد تورم، تداوم یابد تا در سال‌های آتی بازار با مشکلات ناشی از نیاز مواجه نشود؟
گروه مسكن مركز مطالعات دانشگاه علم‌وصنعت در پاسخ به اين سوال، در عين حال كه جذب سرمایه در بخش مسکن را از دو راه ممکن دانسته، اما به دلايلي، يكي از راه‌ها را مناسب ارزيابي كرده است.
دو راه براي جذب سرمايه در بخش مسكن وجود دارد.
راه اول، تحريك تقاضا و به دنبال آن ايجاد تورم است. و راه دوم ايجاد صرفه اقتصادي توليد مسكن با تخصيص و افزايش تسهيلات ساخت قابل‌تبديل به فروش اقساطي است.
تجربیات دهه‌های گذشته نشان داده است که گزینه اول سیاست مناسبی نیست و عملا نه‌تنها به بهبود بازار کمکی نمی‌کند، بلکه در دوره‌های رکود و رونق تورمی نابسامانی و اشکالات ساختاریِ بازار مسکن را نیز دامن می‌زند.
اختصاص تسهيلات به زمين‌هاي غير دولتي
سیاست تخصیص و افزایش تسهیلات ساخت، در شرایط کنونی برای زمین‌های غیردولتی در جهت افزایش تولید و عرضه مسکن بسیار مناسب است که با یک مثال تشریحِِ آن آمده است: با فرض سرمايه‌گذاري 200‌ميليون توماني در تولید مسکن و فروش 250‌ميليون توماني مسکن ساخته شده، نهايتا 25‌درصد سود عايد سرمايه‌گذار خواهد شد.
حال اگر سرمايه‌گذار با آورده 100‌ميليون توماني، 100‌ميليون تومان تسهيلات ساخت دريافت كند که قابلیت تبدیل به روش اقساطی برای خریدار مسکن ساخته شده را داشته باشد، در اين صورت سود حاصل از سرمايه‌گذاري 50‌درصد خواهد شد چراكه با آورده 100‌ميليون توماني، 50‌ميليون برداشت كرده، در صورتي‌كه در فرض اوليه به ازاي 200‌ميليون تومان 50‌ميليون تومان برداشت کرده است. همچنين اگر آورده سرمايه‌گذار به 50‌ميليون تومان تقليل يابد و 150‌ميليون تومان تسهيلات ساخت دريافت كند، سود حاصل از سرمايه‌گذاري به 100‌درصد مي‌رسد.
بنابراين تخصیص 40‌میلیون تومان تسهیلات ساخت به ازای هر واحد مسکونی و تامین منابع آن از طریق انتشار اوراق مشارکت با سود مناسب اوراق رهنی می‌تواند در ایجاد رونق ساخت‌وساز بسیار موثر باشد.
در مقايسه با سياست تسهيلات خريد، اين سياست نه‌تنها سود قابل قبولي را براي سرمايه‌گذار به دنبال دارد، بلكه به دليل پايدار شدن رونق غيرتورمي همواره شاهد تقاضا براي خريد مسكن خواهد بود و مانند گذشته سود فقط به مقطع زماني دوره رونق تورمي محدود نمي‌شود، بلكه همواره سود‌ مذكور براي سرمايه‌گذار، تضمين خواهد بود و وجود خواهد داشت. علاوه‌بر آن سرمايه‌گذاراني در بازار حضور خواهند داشت كه به ساخت مسكن به صورت حرفه‌اي مي‌نگرند و بهره‌وري در ساخت و صنعتي‌سازي شكل خواهد گرفت.
تحريك از ناحيه عرضه
مدير مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران در اين باره گفت: براي رونق بازار مسكن و سپس كل اقتصاد، دولت بايد پرداخت وام ساخت مسكن را گسترش دهد.
افشين پروين‌پور با بيان اينكه بايد بازار مسكن رونق بگيرد تا اقتصاد نيز با رونق مواجه شود، گفت: برخي مي‌گويند براي رونق گرفتن مسكن بايد وام خريد داده شود، در صورتي كه تجربه نشان داده وام خريد فقط رونق تورمي را موجب شده است. پروين‌پور گفت: راهكار اصلي كه بايد دولت به كار گيرد، اعطاي وام ساخت و تحريك بازار از ناحيه عرضه است، يعني بازار مسكن را از طريق تخصيص وام ساخت رونق دهد. وي افزود: اعطاي وام ساخت هم مي‌تواند در زمين‌هاي خصوصي و هم در زمين‌هاي دولتي مانند مسكن مهر صورت گيرد كه در اين صورت به يك رونق پايدار خواهيم رسيد.
وي تاكيد كرد: نكته مهم اين است كه اعطاي وام ساخت رونق ساخت‌وساز همراه با كاهش قيمت را در پي خواهد داشت. عضو شوراي‌عالي مسكن گفت: دولت مي‌تواند با اعطاي وام ساخت به پروژه‌هاي نيمه‌تمام، رونق ساخت‌وساز را در كوتاه مدت آغاز كند. وي ادامه داد: با ورود پروژه‌هاي نيمه تمام به بازار، يك شوك مثبت به بازار وارد مي شود و در بلندمدت هم با اعطاي وام‌هاي با مبلغ بيشتر مثل 15 و 25‌ميليوني رونق پايدار را در بخش مسكن تضمين خواهد كرد.